Rood voor rood in Overijssel
U heeft een erf met oude stallen en wilt weten of daar een nieuwe woning voor terug kan komen. De eerste vraag is dan bijna altijd: hoeveel vierkante meter moet ik slopen?
Het korte antwoord
In Overijssel tussen 850 en 1.200 m² voor één compensatiewoning, afhankelijk van de gemeente. In Hellendoorn, waar ons bureau zit, en in een groot deel van Twente is het 1.000 m².
Op veel websites staat nog dat de norm in Overijssel 850 m² is. Dat klopt niet voor de hele provincie. De provincie schrijft zelf geen getal voor, en een flink aantal gemeenten heeft de norm de afgelopen jaren verhoogd. Hieronder ziet u per gemeente wat er nu geldt, wat er meetelt en hoe het traject verloopt.
Rood voor rood valt in Overijssel onder de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, kortweg KGO. Het idee is eenvoudig: wie landschapsontsierende bebouwing opruimt en het erf goed inricht, mag daar een woning voor terugbouwen. De Omgevingsverordening Overijssel 2024 regelt dat principe, maar laat de uitwerking aan de gemeenten. Elke gemeente bepaalt dus zelf hoeveel m² er gesloopt moet worden, hoe groot de nieuwe woning mag zijn en waar die mag staan.
Het getal van 850 m² komt uit de regelingen van rond 2007 tot 2015. Veel gemeenten hanteerden toen dezelfde standaard. Inmiddels zijn onder meer Hellendoorn, Rijssen-Holten, Wierden en de gemeenten in Zuidwest-Twente naar 1.000 m² gegaan, en Dinkelland en Tubbergen naar 1.200 m². Andere gemeenten, zoals Raalte, Almelo en Enschede, houden 850 m² aan. Bij de eerste rood-voor-roodplannen, bijna twintig jaar geleden, ging het zelfs om de sloop van 750 m² landschapsontsierende schuren. De naamgeving en de eisen zijn sindsdien een paar keer veranderd. Wie een oud artikel leest, rekent zich dus snel rijk of arm.
Op onze pagina over rood voor rood, nieuwe landgoederen en KGO leest u hoe deze regelingen samenhangen.
| Gemeente | Sloop voor 1 woning | Maximale inhoud | Let op |
|---|---|---|---|
| Hellendoorn (Nijverdal) | 1.000 m² | Volgens omgevingsplan | Per extra woning 1.500 m². Gebouwen moeten minstens 10 jaar bedrijfsmatig in gebruik zijn geweest. |
| Wierden | 1.000 m² | Volgens spelregels | Tot 2022 gold hier 850 m². |
| Rijssen-Holten | 1.000 m² | Volgens omgevingsplan | Tweede woning 1.500 m². Minimaal 300 m² per sloopadres, maximaal drie adressen. |
| Twenterand | 1.000 m² | 750 m³ | 850 m² als er asbest wordt gesaneerd. |
| Borne, Hengelo, Hof van Twente, Haaksbergen | 1.000 m² | 750 m³ | Regionale spelregels Zuidwest-Twente. Hof van Twente: maximaal één woning per erf. Haaksbergen: 1.000 m³ bij 1.500 m² sloop. |
| Dinkelland, Tubbergen | 1.200 m² | Volgens omgevingsplan | Minimaal 75% van de sloopmeters uit de eigen gemeente. Het agrarisch bedrijf moet stoppen. |
| Almelo | 850 m² | 750 m³ | Alle asbest moet gesaneerd worden. |
| Enschede | 850 m² | 750 m³ | Geen losstaande woningen in het open veld, wel clustering. |
| Losser | 850 m² | 750 m³ | Per extra woning 1.100 m². |
| Raalte | 850 m² | 750 m³ | Op het eigen erf 850 m², bij een cluster aan de dorpsrand 1.000 m² per woning. Schuren gebouwd vanaf 2003 tellen niet mee. |
| Olst-Wijhe | 1.000 m² | 750 m³ | Volgens de KGO-handreiking van 2024. De gemeentesite noemt op sommige plekken nog 850 m². |
| Deventer | 850 m² | 750 m³ | Een glijdende schaal: vanaf 400 m² sloop voor een woning van 400 m³. Een asbestdak telt 1,21 keer mee. |
| Ommen | 850 m² | 750 m³ | Twee woningen 2.000 m². Het beleid wordt geactualiseerd. |
| Dalfsen | 1.000 m² | 750 m³ | 850 m² als er asbest wordt gesaneerd. Het beleid is recent aangepast, check de actuele versie. |
| Hardenberg | 1.000 m² | Volgens omgevingsplan | 850 m² als er asbest wordt gesaneerd. Sloopcertificaat tien jaar geldig en verhandelbaar. |
Peildatum september 2026. Gemeenten passen hun beleid regelmatig aan, dus check altijd de actuele regeling van uw gemeente. Voor Zwolle en Oldenzaal vonden wij geen eigen rood-voor-roodregeling. Staat uw gemeente er niet bij, of twijfelt u of de regeling nog actueel is? Wij zoeken het voor uw erf graag uit.
Niet elke vierkante meter op uw erf telt. In het eerste gesprek lopen wij met u de gebouwen langs, want hier zit vaak het verschil tussen een haalbaar en een onhaalbaar plan.
Ook sloop zelf is een traject met eigen regels, van asbestinventarisatie tot flora- en faunaonderzoek. Wat daarbij komt kijken, staat op onze pagina over slopen en nieuw bouwen.
Heeft u 600 m² en vraagt de gemeente 1.000 m²? Dan is het plan niet meteen van tafel. Bijna alle gemeenten staan toe dat u sloopmeters van meerdere erven bundelt, ook van andere eigenaren. In Hellendoorn krijgt u bij minimaal 300 m² sloop een sloopbewijs dat vijf jaar geldig is en overdraagbaar is. In Zuidwest-Twente, Losser en Hardenberg is zo'n bewijs tien jaar geldig.
Wel stellen gemeenten grenzen aan waar de meters vandaan komen. Dinkelland en Tubbergen willen minstens 75% uit de eigen gemeente, Hengelo 60%, en Deventer staat hooguit 30% van buiten de gemeente toe.
In de meeste gemeenten mag de compensatiewoning maximaal 750 m³ zijn. Vaak werkt de gemeente mee aan een afwijking van 10%, waarmee u op 825 m³ uitkomt. Er zijn ook nog enkele gemeenten die 600 m³ aanhouden. Haaksbergen staat juist 1.000 m³ toe als u 1.500 m² sloopt, en in Dinkelland en Tubbergen volgt de maat uit het omgevingsplan.
750 m³ klinkt veel, maar voor een vrijstaande villa met een royale kap is het een maat waar je als architect scherp op moet ontwerpen. Een steile rieten kap slokt veel inhoud op. Daarom kijken wij vanaf de eerste schets naar hoe we de ruimte slim verdelen. Bijgebouwen tellen niet mee in de kubieke meters van de woning; daarvoor geldt een aparte maat in vierkante meters, meestal 100 tot 150 m². Een kelder telt in de meeste gemeenten niet mee, maar in een paar gemeenten wel. Dat staat zelden letterlijk in de regels, het hangt af van hoe de gemeente die uitlegt. Dat zoeken wij voor uw situatie uit.
Een tweede woning kan ook, maar vraagt meer sloop: in Hellendoorn en Rijssen-Holten 1.500 m² extra, in Losser 1.100 m² extra. Welke woningvorm goed in het landschap past, van landhuis tot schuurwoning, bepaalt u samen met de gemeente via het erfinrichtingsplan.
Bijna overal geldt: bij voorkeur op het erf waar gesloopt wordt. Kan dat niet, dan aansluitend bij een bestaand cluster, een bebouwingslint of de rand van een kern. Een losse woning midden in het open landschap wordt vrijwel nergens meer toegestaan. De plek van de woning op het erf, de zichtlijnen en de beplanting worden vastgelegd in het erfinrichtingsplan.
Wij bekijken uw erf, tellen de sloopmeters en toetsen het plan aan de gemeentelijke regeling. Daarna dient u een principeverzoek in bij de gemeente.
Een landschappelijk plan voor het hele erf, samen met het schetsontwerp van de woning. Veel gemeenten laten een erfconsulent meekijken, bijvoorbeeld van Het Oversticht.
In een overeenkomst legt u sloop, inrichting en kosten vast. Kosten voor sloop, asbest, advies en plannen zijn voor de aanvrager.
De gemeente past het omgevingsplan aan. Het ontwerp ligt zes weken ter inzage, waarna bezwaar en beroep mogelijk zijn.
Met het definitieve ontwerp vragen wij de vergunning aan. Hoe dat loopt, leest u bij de stappen bij de gemeente.
De stallen gaan tegen de grond, het erf wordt ingericht en de bouw start. De erfinrichting moet vaak minstens tien jaar in stand blijven.
Reken op een lange adem. In onze ervaring is anderhalf jaar van het eerste idee tot de start van de bouw al snel. Rijssen-Holten gaat bij de afweging uit van sloopkosten van €30 per m² en maximaal €25.000 aan advies- en plankosten. Dat geeft een idee van de investering vóórdat er een steen gelegd is.
De meeste plannen staan of vallen niet bij de woning, maar bij het erf. Als de sloopmeters, de plek en de inrichting kloppen, volgt een goed ontwerp vanzelf.
Dennis Kemper, architect [CHECK: citaat laten bevestigen]Dennis Kemper was bijna twintig jaar geleden betrokken bij het eerste rood-voor-roodplan in Overijssel, en bij een pilotproject in de provincie samen met Eelerwoude uit Goor. Sindsdien ontwerpen wij woningen en landhuizen op voormalige agrarische erven en landgoederen. Hieronder drie voorbeelden van bouwen in het buitengebied.
We reageren binnen één werkdag. Een eerste gesprek is vrijblijvend.
