Bouwen in het buitengebied
Wie in het buitengebied een nieuwe woning wil bouwen, komt al snel een rij namen tegen: KGO, rood voor rood, ruimte voor ruimte, nieuwe landgoederen. Ze lijken op elkaar, maar ze vragen iets anders van u en leveren iets anders op.
In ons eerste gesprek met een erfeigenaar kiezen we de regeling niet op naam, maar op wat er op het erf staat en wat de eigenaar wil. Heeft u veel oude stallen, veel grond of een boerderij met karakter? Dat bepaalt de route. Hieronder zet ik de regelingen naast elkaar, met de vragen die wij in de praktijk als eerste stellen.
Het korte antwoord
Veel stallen: rood voor rood. U sloopt en krijgt er een bouwkavel voor terug.
Veel grond, weinig stallen: een nieuw landgoed. U legt natuur aan en mag een landhuis bouwen.
Een boerderij met karakter: splitsen of hergebruiken in plaats van slopen.
In Brabant: ruimte voor ruimte, inmiddels opgevolgd door een nieuwe regeling.
KGO is geen regeling naast deze routes. Het is de paraplu in Overijssel waar ze allemaal onder vallen.
"Ik heb 1.000 m² aan oude stallen."
Sloop in ruil voor een compensatiewoning, meestal tot 750 m³.
"Ik heb flink wat hectares grond, maar weinig gebouwen."
Nieuwe natuur en openbare wandelroutes in ruil voor een landhuis met allure.
"De boerderij is te mooi om te slopen."
Meerdere woningen in de bestaande boerderij, met behoud van de hoofdvorm.
"Ik woon in Brabant en wil buiten bouwen."
De oude bouwtitels raken op; de opvolger werkt met een vaste tegenprestatie.
| Regeling | Wat u inbrengt | Wat u krijgt | Waar | Doorlooptijd |
|---|---|---|---|---|
| Rood voor rood | 850 tot 1.200 m² sloop van bedrijfsgebouwen, plus erfinrichting | Eén woning, meestal tot 750 m³, plus bijgebouw | Overijssel en delen van Gelderland, per gemeente geregeld | Minimaal anderhalf jaar tot de bouw |
| Nieuw landgoed | 5 tot 10 ha, afhankelijk van de gemeente, met een flink deel nieuw bos of natuur en openstelling voor publiek | Een landhuis van 1.500 m³ of meer, soms met meerdere wooneenheden | Overijssel en Gelderland, per gemeente geregeld | Langer |
| Splitsen / hergebruik | Een karakteristieke boerderij of vrijkomend agrarisch gebouw | Twee of drie woningen in het bestaande volume | Vrijwel overal, voorwaarden per gemeente | Korter, omdat er minder te slopen valt |
| Ruimte voor ruimte (Brabant) | Nu: een tegenprestatie van minimaal €125.000 per vrijstaande woning, deels in te vullen met sloop | Eén woning per tegenprestatie | Noord-Brabant | Afhankelijk van gemeente en plan |
Peildatum september 2026. Elke gemeente vult deze regelingen anders in, dus de getallen zijn richtlijnen. Check altijd de actuele regeling van uw gemeente, of laat ons dat voor uw erf doen.
KGO staat voor Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. De provincie Overijssel stelt daarmee één voorwaarde aan elke nieuwe ontwikkeling in het buitengebied: wie er iets bouwt, moet de omgeving er beter van maken. Rood voor rood, nieuwe landgoederen en het hergebruik van oude boerderijen zijn allemaal uitwerkingen daarvan. De provincie geeft het kader, de gemeente vult de getallen in.
In de praktijk bestaat die tegenprestatie uit twee delen:
Die extra bijdrage kan een houtwal zijn, een bosje, een poel, een natuurvriendelijke oever of een wandelpad. Lukt dat niet op uw eigen grond, dan storten veel gemeenten het bedrag in een fonds voor het landschap elders.
Hoe het traject stap voor stap verloopt, leest u op onze pagina over rood voor rood, landgoederen en KGO.
Voor wie oude stallen heeft die weg mogen.
U sloopt landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en krijgt daarvoor het recht op een nieuwe woning, bij voorkeur op hetzelfde erf. In Overijssel vragen gemeenten 850 tot 1.200 m² sloop voor één woning van meestal maximaal 750 m³. In Hellendoorn en een groot deel van Twente is het 1.000 m². Het overzicht per gemeente staat in ons artikel hoeveel m² u moet slopen voor rood voor rood.
In Gelderland werkt het vergelijkbaar, maar met eigen accenten. Berkelland vraagt 1.000 m² per woning, waarvan minstens 600 m² op het eigen erf, en staat een woning tot 1.000 m³ toe. Daar staat een vaste kwaliteitsinvestering van €7.500 per woning tegenover in plaats van een meerwaardeberekening. Bronckhorst is in 2026 overgestapt op een puntensysteem, waarin zowel sloop als nieuwe natuur punten oplevert.
Past bij u als: u ruim voldoende sloopmeters heeft, of meters van een ander erf kunt bijkopen, en een woning van gangbare villagrootte zoekt.
Voor wie veel grond heeft en natuur wil teruggeven.
Bij een nieuw landgoed staat niet de sloop centraal, maar de aanleg van natuur. Er zijn regelingen vanaf 5 hectare; in Zuidwest-Twente gaat het om minimaal 10 hectare, waarvan minstens 30% nieuw bos, en 90% moet openbaar toegankelijk zijn. Daar staat een landhuis tegenover van 1.500 m³ of meer; in Hof van Twente kan dat oplopen tot 2.500 m³.
Een landgoed kan daarnaast worden gerangschikt onder de Natuurschoonwet. Die wet is bedoeld om te voorkomen dat een landgoed bij vererving in stukken uiteenvalt. Rangschikking vraagt onder meer minstens 5 hectare aaneengesloten grond, minstens 30% bos of natuur en de plicht om het landgoed 25 jaar in stand te houden. Daar staan voordelen tegenover, onder meer bij de WOZ-waarde en bij een toekomstige vererving. Stelt u het landgoed open voor publiek, dan worden die voordelen groter. De fiscale uitwerking is specialistenwerk; voor het ontwerp is vooral de verplichting van 25 jaar belangrijk.
Een landgoed is het traject met de langste adem; het duurt langer dan rood voor rood. Het vraagt naast een architect ook extern advies, bijvoorbeeld van een landschapsarchitect en een fiscalist. Wij doen dit niet heel vaak, maar als we het doen, ontwerpen we het landhuis met allure in nauwe samenwerking met die adviseurs, zodat huis en landschap vanaf de eerste schets samen opgaan.
Past bij u als: u grond heeft of kunt verwerven, bereid bent een flink deel om te vormen tot natuur, en een woning zoekt die groter is dan 750 m³.
Voor wie een boerderij heeft die de moeite van bewaren waard is.
Niet elk erf hoeft leeg. Vrijkomende agrarische bebouwing, vaak afgekort als VAB, kan een nieuwe functie krijgen. Een grote boerderij kan bovendien gesplitst worden in meerdere woningen. In Zuidwest-Twente kan dat vanaf 1.000 m³ in twee woningen en vanaf 1.500 m³ in drie. Deventer laat die minimale inhoud los bij monumentale en karakteristieke boerderijen, zolang de hoofdvorm behouden blijft.
Hergebruik is vaak de betere keuze als het hoofdgebouw beeldbepalend is. U houdt het karakter van het erf, de gemeente is vaak soepeler en er valt minder te slopen. Het vraagt wel ander ontwerpwerk: daglicht in een diep boerderijvolume, isolatie binnen een bestaande schil en een indeling die per woning privacy geeft. Meer over dit woningtype leest u op onze pagina over de woonboerderij.
Past bij u als: de boerderij karakter heeft, u niet per se nieuw wilt bouwen of u ruimte wilt maken voor familie op hetzelfde erf.
De Brabantse regeling, die nu wordt afgebouwd.
Ruimte voor ruimte is geen Overijsselse regeling, al wordt de naam daar vaak door elkaar gehaald met rood voor rood. Het is een Brabantse regeling uit 2000, bedoeld om varkens- en kippenstallen te laten verdwijnen. Een ontwikkelingsmaatschappij kocht stallen op en gaf in ruil daarvoor bouwtitels uit, die als bouwkavels werden verkocht. De laatste titels worden naar verwachting in 2025 of 2026 uitgegeven.
De opvolger heet Maatwerk omgevingskwaliteit. Sinds juli 2025 vraagt de provincie voor een vrijstaande woning in het buitengebied een tegenprestatie van minimaal €125.000. Die kunt u deels invullen met sloop, waarbij dierenverblijven het zwaarst meetellen. Wie een agrarisch bedrijf beëindigt, sloopt daarbij minimaal 1.000 m².
Past bij u als: uw grond of erf in Noord-Brabant ligt. Wij ontwerpen ook daar: op dit moment werken we aan een villa van ruim 4.000 m³ in Veldhoven, en eerder ontwierpen we woningen in Empel, Bavel, Berlicum en Dongen. De spelregels verschillen, het ontwerpwerk op het erf is vergelijkbaar.
Welke regeling het wordt, volgt uit het erf. Wij kijken eerst wat er staat en wat de eigenaar wil, en pas dan naar de naam van de regeling.
Dennis Kemper, architect [CHECK: citaat laten bevestigen]Dennis Kemper was bijna twintig jaar geleden betrokken bij het eerste rood-voor-roodplan in Overijssel, en bij een pilotproject in de provincie samen met Eelerwoude uit Goor. Sindsdien ontwerpen wij woningen en landhuizen via rood voor rood, landgoedregelingen en rood voor groen. Drie voorbeelden uit ons werk:
We reageren binnen één werkdag. Een eerste gesprek is vrijblijvend.
