Een woning slopen en nieuwbouwen

Sloop nieuwbouw binnen nieuwe omgevingswet

Een woning slopen en nieuwbouwen gebeurt regelmatig. Bij ons kantoor speelt dit bij ongeveer de helft van de nieuwe ontwerpen.  Heeft u een bestaande woning aangekocht die moet worden gesloopt? Dan komen we graag met u in contact! Veelal start het proces bij de architect en worden er meerdere onafhankelijke partijen bij dit proces betrokken. Hierbij is te denken aan een sloopbedrijf, maar ook een bouwbegeleider of ecoloog. Samen wordt besproken welke stappen moeten worden ondernomen om een soepel en efficiënt proces te verzekeren. Het streven is om te slopen en vervolgens nieuw te bouwen, waarbij deze processen mooi op elkaar aansluiten. In praktijk zien we vaker dat ecologische aspecten voor vertraging zorgen als ze niet tijdig worden opgestart.

voorbeeld van een te slopen woning

Slopen van een bestaande woning

Bij het plannen van sloopwerkzaamheden spelen verschillende aspecten een belangrijke rol. Er kan (in de meeste gemeenten) vergunningsvrij gesloopt worden indien de hoeveelheid sloopafval die vrijkomt tijdens de sloop minder is dan 10 m3. Ook mag er geen asbest aanwezig is en mag het te slopen gebouw geen monument zijn of een beschermd stads- en dorpsgezicht betreffen. In de meeste gevallen is dit echter niet het geval en is alleen de hoeveelheid sloopafval veel meer dan de 10 kuub.

De vergunningscheck in het omgevingsloket biedt een snelle mogelijkheid om te controleren of het noodzakelijk is om een vergunning aan te vragen of een sloopmelding te doen voor uw sloopproject. Diverse voorschriften zijn van toepassing. Hieronder staan er een aantal toegelicht:

Asbestinventarisatie

Een asbestinventarisatierapport is vereist indien er mogelijk asbest aanwezig is in het bouwwerk dat wordt gesloopt. Dit geldt zowel bij het indienen van een sloopmelding als bij het aanvragen van een sloopvergunning. Asbest is vóór 1994 gebruikt in veel producten in en om woningen en andere gebouwen. Wilt u weten waar in het bouwwerk asbest kan zitten kijk dan in de Asbestwegwijzer (https://iplo.nl/thema/asbest/asbest-pand/asbestwegwijzer/).   Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat algemene rijksregels voor asbestverwijdering. Zo mogen particulieren beperkt zelf asbesthoudende materialen verwijderen. Asbest in risicoklassen 2 en 2A  mag alleen door gecertificeerde bedrijven worden verwijderd. En ook beschadigde golfplaten, vloertegels en gelijmde vloerbedekking met asbest mogen niet door particulieren worden verwijderd. Daarnaast zijn bij verwijdering van asbest enkele algemene richtlijnen van kracht, waaronder scheiding en juiste opslag van asbesthoudende materialen. Voor volledige informatie en naleving is het verstandig de specifieke wetgeving te raadplegen. Na het verwijderen van asbest risicoklasse 2 of 2A volgt een eindbeoordeling.

Flora & fauna

Bij het verbouwen of het slopen van een woning en nieuwbouwen kunt u ook met beschermde dieren of planten te maken krijgen. Via BeSi (https://atlas.bij12.nl/WebViewer/index.html?viewer=BeSI_rapport een online beschermde soorten indicator) kunt u zien of er op de locatie van uw sloopwerkzaamheden beschermde dieren of planten aanwezig zijn. Een QuickScan flora en fauna is dan verplicht. Dit omdat de sloopwerkzaamheden een mogelijke negatieve invloed kunnen hebben op beschermde planten- en/of diersoorten. Vleermuizen kunnen onder het dak nestelen of verscheidene vogels houden zich in de tuin op. Mocht de QuickScan uitwijzen dat er beschermde diersoorten aanwezig zouden kunnen zijn, dan moet er nader onderzoek gedaan worden. De duur van het aanvullend onderzoek is afhankelijk van het moment waarop het onderzoek start (lente, zomer, herfst of winter) en de soorten die binnen het onderzoek moeten worden onderzocht. De maximale duur van het onderzoek is 1 jaar.

Stikstofemissie

In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) staan regels over het beperken van de stikstofuitstoot bij sloopwerkzaamheden. Bij het verrichten van bouw- en sloopwerkzaamheden moeten adequate maatregelen worden getroffen om de emissie van stikstofverbindingen naar de lucht te beperken. Adequate maatregelen zijn bijvoorbeeld: het beperken van voertuigbewegingen op de sloopplaats of het gebruik van emissiearm materieel (zoals elektrische aandrijving). Informatie over deze stikstofbeperkende maatregelen moet gelijktijdig met een sloopmelding naar het bevoegd gezag toe (artikel 7.5c Bbl). Informatie over de stikstofbeperkende maatregelen moet ook aanwezig zijn op de sloopplaats (artikel 7.13, onder f Bbl).

Schoongrond verklaring

Als er nieuw gebouwd wordt, moet er een schoongrondverklaring worden toegevoegd aan de bouwaanvraag. Als de grond onderzocht is kan de vergunning worden afgegeven, maar anders is dit onderdeel een belemmerende factor voor het afgeven van de bouwvergunning. Een tijdig onderzoek voorkomt vertraging op dit punt.

Monument of archeologisch monument

De gemeente dient maatregelen te treffen om de aantasting van de omgeving van beschermde monumenten te voorkomen, met name wanneer deze aantasting een negatieve impact heeft op het uiterlijk of de waardering van deze monumenten. Dit geldt voor diverse categorieën beschermde monumenten, waaronder rijksmonumenten, provinciale monumenten en gemeentelijke monumenten. Om deze doelstelling te realiseren, dienen gemeenten voorschriften op te nemen in het omgevingsplan.

Een in het omgevingsplan (voor)beschermd monument of archeologisch monument, zowel op het gebied van erfgoed als archeologie, mag niet worden ontsierd, beschadigd of gesloopt. Om hieraan te voldoen, kan de gemeente verschillende maatregelen implementeren. Een voorbeeld hiervan is het opnemen van een verbod in het omgevingsplan, gericht op het voorkomen van beschadiging of vernieling door activiteiten of vandalisme. Een alternatieve benadering is het invoeren van een vergunningstelsel in het omgevingsplan, waarbij het zonder een omgevingsvergunning verboden is om een gemeentelijk of provinciaal monument te slopen, verstoren, wijzigen, herstellen of gebruiken op een wijze die het monument ontsiert of in gevaar brengt.

Gemeentelijk beschermd of Rijks beschermd stads- of dorpsgezicht

Een gebied dat is aangemerkt als een beschermd stads- of dorpsgezicht omvat een verzameling gebouwen en objecten die door de overheid officieel worden beschermd. Het hoofddoel hiervan is het behoud van het historische karakter van een specifieke regio, meestal bestaande uit een historische binnenstad, een oud dorpje of een architectonisch aantrekkelijke woonwijk. Conform de bepalingen van de Omgevingswet is het niet toegestaan om zonder de vereiste vergunning een gebouw binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht te slopen.

Bouwplaats inrichting / informatieplicht

Mogelijk is een omgevingsvergunning vereist voor het plaatsen van specifieke objecten, zoals bouwmaterialen, containers, kranen en hoogwerkers. Zo moet worden beoordeeld of het plaatsen van het object schade aan de openbare ruimte veroorzaakt en/of de bruikbaarheid van de weg belemmert. Tevens is in de nieuwe Omgevingswet, bouw- en sloopveiligheid, ook een aparte activiteit geworden die we de Informatieplicht noemen. Deze informatieplicht geldt alleen voor melding plichtige sloopwerkzaamheden (artikel 7.12, lid 6 Bbl). Degene die sloopwerkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, moet het bevoegd gezag informeren over het begin en einde daarvan. In de meeste gevallen is het bevoegd gezag de gemeente. Als een sloopmelding verplicht is, dient er een risico matrix worden doorlopen. Deze matrix kan uitwijzen dat er een sloopveiligheidsplan moet worden opgesteld en er een veiligheidscoördinator benodigd is. In het sloopveiligheidsplan staan de maatregelen voor het waarborgen van de veiligheid en het beschermen van de gezondheid in de directe omgeving van het sloopterrein. Naast het veiligheidsplan kunnen afspraken met andere partijen nodig zijn, bijvoorbeeld als voor de veiligheid van de omgeving wegen, fietspaden of voetpaden tijdelijk worden afgesloten.

Invloed bestaande bebouwing op nieuwbouw

Reeds bestaande bouwwerken kunnen van invloed zijn op de bouw van een toekomstige woning. Bijvoorbeeld doordat er grote oppervlaktes gesloopt worden (Ruimte voor Ruimte) of doordat er nestgelegenheden voor bijvoorbeeld vleermuizen in de nieuwe woning komen.

Ruimte voor Ruimte regeling

De Ruimte voor Ruimte geeft de mogelijkheid om verouderde agrarische gebouwen te slopen en om te zetten in woningen. Het betreft een stimuleringsmaatregel van de gemeente die het slopen van (agrarische) constructies mogelijk maakt, waarbij op dezelfde locatie nieuwe woningen kunnen worden gebouwd. De opbrengst van de bouwkavel kan worden gebruikt om de sloopkosten te dekken, waardoor ruimte ontstaat voor nieuwe initiatieven terwijl het landschap behouden blijft. De Ruimte voor Ruimte-regeling opent dus mogelijkheden voor herontwikkeling in landelijke gebieden. Het kan tevens dienen als een oplossing voor agrarische ondernemers die willen stoppen en hun stallen willen slopen, maar wel op hun terrein willen blijven wonen. Het is belangrijk om te benadrukken dat de specifieke regels en voorwaarden kunnen variëren afhankelijk van de gemeente. Bij deze regeling moeten ook een landschappelijke onderbouwing worden gemaakt.

Flora & fauna

Het flora en fauna onderzoek kan vereisen dat er maatregelen getroffen dienen te worden. De maatregelen kunnen variëren van relatief eenvoudige maatregelen zoals het ophangen van nestkastjes, het niet uitvoeren van bouw of sloop werkzaamheden in een bepaalde tijd van het jaar, tot veel ingrijpendere maatregelen zoals het geheel of gedeeltelijk aanpassen van het plan. In de praktijk komen de relatief eenvoudige maatregelen het vaakst voor.

Samenvattend

Bij het plannen van sloopwerkzaamheden voor nieuwbouw binnen de nieuwe omgevingswet zijn vroege raadpleging van het omgevingsloket, identificatie van belemmeringen zoals asbest en beschermde monumenten, en naleving van gemeentelijke voorschriften essentieel. Aandacht voor asbestinventarisatie, bouwplaatsinrichting, de informatieplicht, en flora en fauna is noodzakelijk. De invloed van de bestaande woning op nieuwbouw kan worden beïnvloed door regelingen zoals Rood-voor-Rood, afhankelijk van gemeentelijke voorwaarden.